公募REITs市场火热：溢价与分化并存，未来发展潜力巨大

實體資產 2025年01月25日 01:47 44 author

2025年开年，公募REITs市场持续升温，多只产品溢价率超过40%，甚至部分基金升水率高达50%以上，例如华夏北京保障房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT。与此同时，市场也存在明显的折溢价分化，部分产品则出现超过20%的贴水。

自2024年12月10日以来，中证REITs全收益指数涨幅已达7.86%，其中嘉实京东仓储基础设施REIT领涨，涨幅高达25%。 REITs市场走强的主要原因在于：优质基础资产的稳定性和稀缺性凸显；高分红吸引力加大；跨年资金抢跑以及固收类资金对高股息资产的配置需求增加。此外，公募REITs已被纳入FOF基金、社保基金等投资范围，并有望纳入沪港通，这将吸引更多增量资金入市。

发行端也同样火热。例如，国泰君安济南能源供热REIT的公众投资者认购倍数高达813倍，创下近年新高。

尽管市场整体表现强劲，但公募基金也提示了风险，建议投资者关注行业轮动和价格分化带来的负面影响，并提高对二级市场波动的容忍度，进行长期投资。部分机构认为，当前REITs估值处于相对合理水平，派息率仍具有吸引力，市场或将维持震荡上行的走势，建议逢低参与估值合理的项目。

展望2025年，随着政策完善和市场成熟，REITs市场规模有望继续扩大。预计将有更多领域的“首单”项目发行，例如文旅基础设施、养老、数据中心等，这将进一步丰富REITs市场，提升其服务实体经济的能力。

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